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深圳超七成房源成交价低于参考价 仍保留参考价背后有何玄机?

11月2日,有消息称,深圳将于当天晚间21点执行二手房分开指导价,届时,各类房产平台将公布二手房业主真实的在售价格。其中,13.2万元/平方米以下的二手房挂牌价,可以直接展示真实报价;而13.2万元/平方米以上的二手房,依旧是展示指导价,具体报价还得问中介。

截至记者截稿前,各大中介机构表示,没有看到政府有完全取消二手房指导价的文件下发,因此,在各平台上二手房源还会有政府参考价的显示。


在参考价政策的调整下,近两年深圳房价不断平稳下行。资料图片

10月超70%房源低于参考价成交

58安居客研究院院长张波表示,二手房指导价此前出台的意义,在于遏制快速上涨的房价,尤其是在炒房需求高涨的阶段,通过出台二手房指导价,可以起到重要抑制作用,也是近两年深圳房价不断平稳下行的重要政策。

自2021年2月起,深圳正式开始实行二手房参考价制度,对深圳全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格,这与当时的实际市场价格存在明显价差。该政策要真正发挥作用,需要银行按参考指导价来放款,通过变相提高首付款来抑制投资客炒房,如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据,则该政策的作用更多在于平缓市场情绪、稳定预期,对二手房的实际市场成交价格影响较小。

参考价政策出台后,深圳二手住宅过户量经历了3月的“挣扎”后,一路下跌,在2021年6月跌破3000套,2021年8月跌破2500套,随后基本在1500-2300套波动。乐有家研究中心数据显示,2022年上半年,深圳楼市经历了史上最低迷的半年,交易量不足万套,直接触底。而该情况到今年上半年得到了大幅度改善,二手住宅过户量达到16236套,同比上涨63%。

实际上,在参考价政策长达两年多时间的调整下,当前深圳房价去泡沫化已经有明显效果,部分区域房价跌幅达到二至四成。乐有家研究中心数据显示,10月份深圳二手成交房源中,超七成的成交价格是低于参考价的(偏差值10%以内),可见实际房价已经触底,回到理性水平。

10月深圳新房、二手房网签量有所上扬

时至今年,楼市情况有了很大不同。在地产行业下行以及深圳后续加码严格调控政策的背景下,深圳楼市降温明显。

在此背景下,今年4月底,深圳二手房参考价政策发生变化。彼时,市场传出的调整方案具体为:银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考等。不过,该政策并未正式官宣。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,深圳二手房参考价本质上是与房贷挂钩,这是它最有“杀伤力”的地方,从4月底开始,已经不再跟“房贷”挂钩,已经没有二手房参考价在加杠杆方面的控制,因此,深圳二手房参考价实际上已没太大作用。

在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下,2023年上半年,深圳楼市走出最低谷,呈缓慢且稳步复苏状态。

今年10月份,国庆小长假为深圳楼市带来些许活力,带看及成交有所上涨。虽未达到“银十”预期,但对于市场活跃度仍有一定的正面激励。8-9月份的成交,也逐渐反映在相应数据上,10月份新房网签量、二手房网签及过户量纷纷上扬,为四季度开了个好头。

新房方面,9月深圳新房市场因“认房不认贷”政策热度上涨,多个楼盘开盘取得较好成绩。因为预售网签的滞后性,9月楼市的成交逐步在10月的数据上显示出来。加上国庆的助力,10月新房预售成交量止跌回升。乐有家研究中心监测显示,10月深圳一手住宅预售成交2654套,环比上涨28%,结束了8、9月的“两连跌”。

二手住宅方面,由于交易流程长,过户数据滞后性更大。10月的过户数据更多是三季度成交单的体现,也验证了此前二手房市场在新政刺激下的好转。乐有家研究中心监测显示,10月深圳过户成交2774套住宅,环比上涨16%,接近今年5月份水平,但距离今年3月份的“小阳春”还有较大差距。

另据深圳市房地产中介协会数据显示,10月深圳全市二手房网签录得量为3717套,环比上涨16%,虽然维持了“三连涨”的态势,但深圳二手住宅月均过户量,远低于其他一线城市交易水平,距离深圳二手房月度过户量5000套的荣枯线也还有较大距离。

房价方面,10月深圳成交价环比下跌2%。结合当前房源成交价超七成低于指导价的数据来看,市场议价空间加大,业主让利更加明显。

若取消二手房指导价会否导致房价上涨?

“从目前来看,是否取消二手房指导价,对于市场的影响已不明显,目前不少小区的实际成交价已经低于指导价,同时,从市场预期来看,短期也大都持谨慎态度。因此,即使当下取消二手房指导价,也不一定会导致预期调整,并由此带来房价上涨。”张波分析称。

张波进一步表示,从深圳的传言来看,市场对于出台政策推动楼市的诉求较为强烈,一方面,由于近几年市场调整导致房价下跌,市场的效果量处于低位;另一方面,深圳的人才房上市量大,也在很大程度上稀释了大量买房需求,导致普通商品房和二手房市场难有大起色。

国家高端智库中国(深圳)综合开发研究院研究员宋丁亦表示,目前很多真实价格已低于指导价、参考价,再实行参考价没有太大意义了。深圳目前市场环境下,放开二手房报价后,并没有房价炒上去的可能性。

“即使二手房指导价取消了,对当下深圳楼市也不会产生太大影响,只不过会释放一波深圳的改善需求而已。就深圳的救市政策出台空间来讲,还是比较大的。因为当下深圳楼市的政策执行还比较严格,从住房供应的角度来看,人才房的大量供应平抑了房价上涨的预期,这也是深圳楼市持续低迷的主要原因。”镜鉴咨询创始人张宏伟如是说。

二手房指导价之所以没有取消,在李宇嘉看来,可能政府部门在房价显示方面还有相关顾虑,担心如果放开后,实际显示的价格较高,那就意味着之前要做的房价控制可能没有落地。

另一方面,李宇嘉指出,二手房指导价目前已失去加杠杆方面的作用,但心理上的作用还很大。政府相关部门也会顾虑,如果未来房价不断下行,房价展示后,可能加剧大家对房价下跌的预期,因此,不想通过这一因素来影响房价,还是希望保持房价的稳定性。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳

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