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公募REITs首批原始权益人解禁,近六成产品却陷破发

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随着首批9只公募REITs(房地产投资信托基金)成立满三年,部分产品即将迎来一波原始权益人首次解禁。

据Wind数据统计,包括博时基金、平安基金、中航基金、浙商基金、东吴基金旗下的5只公募REITs部分基金份额将于6月21日解除限售。

此次解禁对象类型为原始权益人及其同一控制下关联方战略配售,此前,REITs限售份额解禁主要集中于其他专业机构投资者战略配售、定向扩募竞价投资者份额。

从二级市场表现来看,截至最新收盘日(6月7日),上述即将解禁的REITs场内价格均处于“破发”状态,即市场价格低于发行价格。扩大统计范围来看,已上市交易的36只公募REITs产品中,有21只处于破发状态,占比达58%以上。

招商基金分析指出,REITs市场短期内战略配售热情降温,打新中签率上升,二级市场经历调整后显著反弹。目前,REITs在二级市场的估值处于低位,一、二级市场估值存在倒挂,且品种走势各异。

长期看来,行业人士认为,随着各类市场主体不断加入,底层资产种类和数量持续提升,REITs市场稳定性不断提升,配置价值持续凸显,未来仍有发展空间。

首批即将解禁,破发占比过半

REITs是一种“不动产投资信托基金”,又称“基础设施基金”。

市场人士告诉记者,公募REITs底层资产集中在基础设施、产业园区、基建等,属于收益和分红预期相对比较确定的资产。值得注意的是,尽管底层资产优质,但不代表公募REITs稳赚不赔。公募REITs的长期投资价值需结合宏观经济形势、房地产市场走势及具体项目运营情况等多方面因素进行综合评估。投资者应密切关注市场动态,理性分析风险与收益。

首批9只公募REITs于2021年6月21日上市。

2024年6月7日,东吴基金公告其东吴苏园产业REITs的20%基金份额将于6月21日解除限售。

具体根据公告,该基金解禁的份额包括苏州工业园区建屋产业园开发有限公司、苏州工业园区科技发展有限公司、苏州工业园区经济发展有限公司合计持有的20%基金份额,均为原始权益人及其同一控制下关联方的战略配售份额。

解禁前,该基金二级市场流通份额占全部基金份额的60%,解禁后将增至80%。

除东吴苏园产业REITs外,还有博时招商蛇口产业园、平安广州广河高速公路、中航首钢绿能、浙商证券沪杭甬杭徽高速4只REITs也将于6月21日解禁相同性质的份额。

Wind数据显示,截至6月7日,这5只REITs的收盘价分别为3.22元/份、1.94元/份、9.61元/份、13.19元/份、8.56元/份,均低于发行价,呈现破发状态。

从长期趋势来看,REITs市场正在逐渐回暖。

今年以来,中证REITs全收益指数持续上涨,截至6月7日收盘,中证REITs全收益指数为937.92,今年以来涨幅为8.84%。

同时,多只地产股的强势反弹也带动了与其高度相关的保租房REITs、消费类REITs和产业园REITs的行情。从最近一周的市场表现来看,公募REITs的价格走势出现了分化。

华泰证券统计,截至6月7日当周,公募REITs价格走势各异,其中,保租房、环保、高速、产业园、能源类REITs平均涨幅分别为1.60%、0.51%、0.26%、0.64%、1.06%,仓储和消费类REITs分别持平和下跌0.06%。

同时,REITs换手率有所上升,显示出市场活跃度的提升。最近一周公募REITs平均换手率为0.95%,其中高速公路、产业园、能源类REITs换手率居前,分别为1.05%、1.09%和1.02%。

市场常态化发行推进,项目品种分化

从不同资产类型的REITs表现来看,不同项目估值分化明显。

据Wind统计,目前市场已有36只产品上市交易,总规模约1109.09亿元。其中,高速公路REITs成为重要支柱,9单项目发行规模达435.17亿元。

估值方面,截至6月7日,国内公募REITs总市值合计1051.43亿元,其中交通基础设施REITs约为373.15亿元,位居行业首列,其次是园区基础设施和能源基础设施REITs,分别为167.75亿元、163.95亿元。这三类资产市值合计704.87亿元,占总市值的67%。

招商基金分析,不同项目估值分化明显,除了行业特征以外,还主要有风险溢价和流动性折价方面的原因。具体看来,REITs作为长期运营、资本密集的不动产资产,需要不同程度的风险补偿。同时,由于派息无法完全补偿资本利得上的亏损或波动,投资者对风险补偿和流动性折价的要求较高。

此外,随着REITs市场发行节奏加快,新产品上市和扩募消息频出,部分产品面临交易所问询和底层资产估值调整。当前公募REITs常态化发行正加速推进,市场活力持续增强。今年以来,新上市产品6只,另有2只REITs发布扩募公告,市场扩容提速,还有多单项目获批待发行。6月7日,证监会和沪深交易所官网显示,银华基金、华夏基金分别申报了银华绍兴原水水利REITs和华夏南京交通高速公路REITs。

中信建投研究报告显示,近日市场又有两只REITs公告发售,其中华夏特变电工新能源REITs受到资金热捧,网下认购倍数创年内新高。工银河北高速公路REITs 6月11日发行,拟募集资金57亿元。此外,华夏深国际REITs公告将于6月12日启动询价,为仓储物流REITs年内首次上新。

行业人士认为,当前市场对于公募REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识,市场化机制已逐步建立,公募REITs产品的长期投资价值稳步提升。

中金基金认为,公募REITs市场正向常态化发行发展,产品类型日益丰富,市场对其底层资产的认知加深。同时,伴随着产品扩容的推进,公募REITs产品类型不断丰富,从投资者保护的角度考虑,当前产品发行上市过程也越发精细和审慎。

(本文来自第一财经)

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